案由：出租合同纠纷

1、基本案件事实

黄*光是涉讼房子承租人，1日征得房子所有权人的赞同，将房子转租给广州**伟业进步公司，双方签订《商铺出租合同》，约定出租期限自1日起至31日止;第一至四年的月租金22000元，每月5近日缴纳当月租金;****公司须向黄*光缴纳66000元为保证金;在本合同签订之日****公司先缴纳二个月租金共44000元作为保证金;1近日缴纳等于一个月租金共22000元予黄*光作为补足保证金，并在起租当日即1日出货一个月首期租金;如****公司欠交租金二十天，或欠交水电费、管理费、电话费超越一个月，则视为违约，合同自动终止，黄*光有权收回出租房子并没收****公司所交保证金，****公司无权提出收回保证金及对出租房子的装修补偿等需要，并应另外按当年的三个月租金向黄*光支付违约金;若黄*光须提前收回该物业，则黄*光除应双倍返还****公司所交的保证金外，还须另外向****公司支付装修补偿金与按当年的二个月的租金支付搬迁费，并给予****公司一个月的搬迁期等内容。
20日，双方签订《补充协议》，约定黄*光赞同6、7月份的租金调整为16666.67元，并从开始****公司按原合同规定缴纳租金，即人民币22000元，并按原合同规定的递增条约实行;黄*光赞同将保证金从原来的66000元调整为44000元。****公司按时支付了保证金44000元，以支票方法支付租金16666.67元。
1日黄*光开具授权委托书委托苏*恩代收取租金，并提供中国农业银行帐户024-056401100000226的存折给****公司缴纳租金。
27日，****公司存入该帐户内16080元。黄*光与****公司确认：****公司已缴纳至的租金，黄*光未给****公司开具6、7月租金收据或发票。后，****公司未依合同向黄*光缴付租金。
27日****公司将出租房子转租给第三人赵*新，第三人向****公司缴付租金至。

2、广州天河区人民法院一审认定与判决

黄*光在征得业权人赞同的状况下与****公司签订的《商铺出租合同》合法有效，双方均应根据合同的约定，全部履行我们的义务。****公司以黄*光没开具发票为由迟延支付租金，其行为是不是构成违约是双方争议的焦点。虽然黄*光没开具收据或发票给****公司，但****公司对此并没提出异议和需要，亦没向黄*光说明其拒交租金是什么原因，****公司称其不交租是依法行使不安抗辩权不符合《中国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的行使条件，因此，****公司迟延缴纳租金无理，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。****公司自开始没缴纳租金到今天，依据双方合同的约定，黄*光需要解除合同有理，予以支持。黄*光需要****公司份的租金按16666.67元计算是其对自己权利的自由处分行为，并无不当，予以照准。****公司所出货的44000元虽名为"保证金"，但事实上具备定金罚则的性质。依据《中国合同法》第一百一十六条的规定，黄*光表示选择需要****公司支付违约金符合上述法律规定，予以照准。****公司抗辩违约金过高理由不充分，不予采纳。第三人作为实质用人，其与****公司之间的出租关系在****公司丧失承租权后已没办法继续存在，应与****公司一同承担起将讼争房子腾空交还给黄*光的义务。据此判决：1、原告黄*光与被告****公司就出租广州天河区体育西路18号房子所签订的《商铺出租合同》依法予以解除;2、被告广州**伟业进步公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付给原告黄*光自1日起至判决解除双方所签订的《商铺出租合同》之日止的租金;3、被告广州**伟业进步公司与第三人赵*新于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州天河区体育西路18号房子腾空交还给原告黄*光;4、被告广州**伟业进步公司支付给原告黄*光违约金66000元。本案受理费9072元由原告黄*光负担1770元，被告广州**伟业进步公司负担7302元;财产保全费1373元由被告负担。